2024/06/20
房屋貸款

2024打房政策新措施一次看!政府出重手打炒房

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台灣的房地產市場長期以來受到投機炒房行為的影響,房價不斷上漲,造成一般民眾,特別是首次購房者和中低收入家庭的購房壓力大幅增加。根據政府和學術研究,擁有多戶房產的現象在台灣並不少見,且這些房產多數被用作投資工具,而非自住用途!

 

目錄:

1.限制多戶購房

2.提高房地產交易稅

3.加強貸款限制

4.引入房地產持有稅

5.推動社會住宅建設

6.增加房地產市場透明度

7.打擊非法炒房行為

為了抑制房地產市場的過度投機和炒作,於2024年推出了一系列提高房地產交易稅的政策。這些政策旨在增加交易成本,減少短期內頻繁交易,進而穩定房地產市場價格。針對限制「多戶購房」,政府祭出以下具體措施,就讓我們開始分享吧:

 

  1. 購房數量限制

    1. 個人或家庭購房上限: 政府規定個人或家庭在特定時間內(如五年內)只能購買一至兩戶住宅,超過此上限的購買行為將受到限制或徵收額外稅款。

  2. 稅收措施

    1. 多戶持有稅: 對擁有多戶住宅的個人或家庭徵收較高的房產持有稅,以增加持有多套房產的成本,減少投機持有的動力​。

    2. 資本利得稅: 對於短期內(如兩年內)頻繁交易的房產,徵收更高的資本利得稅,以增加短期投資的成本​ ​。

  3. 貸款限制

    1. 貸款成數調整: 對於非自住性購房,降低貸款成數(即貸款比例),這意味著購房者需要支付更多的首付款,以抑制多戶購房行為。

    2. 提高利率: 對於第二套及以上的房產貸款,政府可能會提高貸款利率,增加貸款成本,以減少投機購房​ 。

  4. 監管措施

    1. 加強監管: 政府將加強對房地產中介和交易的監管,確保購房行為的透明和合法,防止通過偽造交易等手段規避限制​。

 

政策效果

針對台灣2024年實施的「限制多戶購房」政策,雖然具體的官方數據尚在持續收集中,但已有一些初步的影響可以觀察到。
由於投資者的購房數量受到限制,市場上的房源增加,需求下降,從而使得房價趨於穩定,住房貸款和建築貸款的增長速度放緩。
2023年,台灣的住房貸款達到新高,達到NT$8.62兆,而建築貸款達到NT$2.73兆​ 。但隨著多戶購房限制政策的實施,這些數據在2024年可能會顯著下降,減少金融系統的風險。

2.提高房地產交易稅

1. 提高交易稅率

現行稅率變動:

  • 印花稅: 政府將房地產交易的印花稅率從目前的0.1%提高到0.3%。

  • 契稅: 契稅率從現行的2%提高到3%。

計算方法:

  • 印花稅計算方式:房屋交易總價 × 印花稅稅率

  • 契稅計算方式:房屋交易總價 × 契稅稅率

例如:如果房屋交易總價為NT$10,000,000

  • 提高前印花稅:NT$10,000,000 × 0.1% = NT$10,000

  • 提高後印花稅:NT$10,000,000 × 0.3% = NT$30,000

  • 提高前契稅:NT$10,000,000 × 2% = NT$200,000

  • 提高後契稅:NT$10,000,000 × 3% = NT$300,000

2. 累進稅率

實施細則:

  • 第一戶: 持有房產少於2年的交易,資本利得稅維持在15%。

  • 第二戶: 持有房產少於2年的交易,資本利得稅提高至20%。

  • 第三戶及以上: 持有房產少於2年的交易,資本利得稅提高至30%。

累進稅率計算方法:

  • 資本利得稅計算方式:房屋交易資本利得 × 資本利得稅稅率

例如:如果某人第二戶房產交易資本利得為NT$2,000,000

  • 資本利得稅(提高前):NT$2,000,000 × 15% = NT$300,000

  • 資本利得稅(提高後):NT$2,000,000 × 20% = NT$400,000

3. 修訂土地增值稅

修訂內容:

  • 現行稅率: 土地增值稅根據土地漲價總數按累進稅率徵收,稅率範圍為20%至40%。

  • 修訂後稅率: 將最高稅率提高至50%。

計算方式:

  • 土地增值稅計算方式:土地增值額 × 累進稅率

細則:

  • 漲價總數不超過NT$1,000,000: 稅率維持在20%。

  • 漲價總數NT$1,000,001至NT$2,000,000: 稅率為30%。

  • 漲價總數NT$2,000,001至NT$5,000,000: 稅率為40%。

  • 漲價總數超過NT$5,000,000: 稅率提高至50%。

例如:如果土地漲價總數為NT$6,000,000

  • 提高前土地增值稅:NT$6,000,000 × 40% = NT$2,400,000

  • 提高後土地增值稅:NT$6,000,000 × 50% = NT$3,000,000

藉由上述一系列的措施,根據市場報告,台北市和其他主要城市的房價增幅從2023年的5%下降至2024年的2%​,並且2024年第一季度,政府從房地產交易稅收獲得的收入增加了約20%,這些收入將用於公共服務和基礎設施建設​ ​。

3.加強貸款限制

為了達到抑制房地產市場的過度投機,確保市場穩定,並降低金融風險。政府將通過調整貸款政策,降低對非自住性購房的貸款比例,並提高購房貸款利率,尤其是對第二套及以上的房產貸款​ 。

1. 調整貸款成數(Loan-to-Value Ratio, LTV)

具體措施:

首套房貸款: 保持首付比例在20%-30%,即貸款成數為70%-80%。

第二套房貸款: 將首付比例提高至40%,即貸款成數降低至60%。

第三套及以上房貸款: 將首付比例進一步提高至50%,即貸款成數降低至50%。

目的: 降低投機者通過多次購房獲取高額貸款的可能性,減少市場過熱風險。


2. 提高利率

具體措施:

台灣五大國營銀行的新貸款利率上升至2.05%,而房貸利率上升至2.079%。

對於第二套及以上房產,實施較高的利率,以提高貸款成本,進一步遏制投機購房行為​。

目的: 增加購房成本,減少多戶購房的投資吸引力。


3. 限制貸款額度

具體措施:

對於高價房產,限制最高貸款額度,確保銀行貸款風險可控。

對於收入不穩定的借款人,設置更嚴格的審核標準,確保其有足夠的還款能力。

目的: 避免因貸款額度過高導致的金融風險,確保貸款市場健康發展。

4.引入房地產持有稅

針對擁有多套住宅的個人或企業,政府計劃引入房地產持有稅,以減少非必要的房產持有,增加市場供應。這將根據房產持有數量及總價值徵收不同檔次的持有稅​。

1. 持有稅稅率

具體措施:

單一住宅: 對於擁有單一住宅的個人,持有稅維持在1.2%至2%的範圍內。

多戶住宅: 對於擁有多戶住宅的個人或家庭,稅率將提高。第二戶住宅持有稅率為3%,第三戶及以上住宅的持有稅率則提高至4%。

計算方法:

房地產持有稅 = 住宅當前評估價值 × 持有稅稅率

例如:如果某人擁有三戶住宅,評估價值分別為NT$10,000,000、NT$8,000,000和NT$6,000,000,則持有稅分別為:

第一戶:NT$10,000,000 × 2% = NT$200,000

第二戶:NT$8,000,000 × 3% = NT$240,000

第三戶:NT$6,000,000 × 4% = NT$240,000

 

2. 漲價稅


具體措施:

短期持有房產: 對於持有期少於2年的房產交易,資本利得稅將提高至45%。

中期持有房產: 對於持有期2年至5年的房產交易,資本利得稅為35%。

長期持有房產: 持有期超過5年的房產交易,資本利得稅為20%​ (TaxAtHand)​​ (Taipei Times)​。

計算方法:

資本利得稅 = 房產增值額 × 資本利得稅稅率

5.推動社會住宅建設

政府持續推動社會住宅的建設,以應對住宅需求的變化。截至2023年底,台灣已建成91,189個社會住宅單位,並計劃在未來增加更多單位。這有助於減少中低收入家庭的住房壓力,平衡市場供需。

主要的涵蓋區域為:台北市、新北市、桃園市、台中市和高雄市等主要城市和區域。例如:
台北市:光慈慈善園社會住宅、新店區公宅
新北市:安邦青年社會住宅、三重區福樂社會住宅
桃園市:龜山區社會住宅、中壢區社會住宅
台中市:大里區社會住宅、北屯區社會住宅
高雄市:林雅區社會住宅、楠梓區社會住宅

那麼我們又開如何找到鄰近我們的社會住宅案件、最新的建案呢?

1.內政部不動產資訊平台

內政部提供的不動產資訊平台是查詢最新社會住宅信息的主要來源之一。您可以在這個平台上找到各地社會住宅的最新公告和詳細信息。

2. 地方政府住宅專案網站

各地方政府也會在其官方網站上發布社會住宅的最新消息和申請信息。以下是一些主要城市的相關連結:

6.增加房地產市場透明度

政府計劃建立全國性的房地產數據平台,公開交易價格和交易量等數據,並加強對房地產中介機構的監管,以確保市場信息透明、真實​​。

為了促進房地產市場的健康發展,台灣政府實施了一系列措施來增加市場透明度。這些措施旨在讓買賣雙方更能掌握真實的市場資訊,減少市場的不確定性,並防止投機行為。


透明房價資訊平台:內政部推出「不動產交易實價登錄」,公開房地產交易價格、交易量等數據。這個平台允許公眾查詢不同地區、不同房型的實際交易價格,從而幫助買賣雙方做出更明智的決策。


不動產交易實價查詢:https://lvr.land.moi.gov.tw/

7.打擊非法炒房行為

設立專門的執法機構調查和處理非法炒房案件,並加大對違法者的處罰力度,包括高額罰款和刑事處罰​ ​。


1. 《房地合一稅條例》

內容:

《房地合一稅條例》於2016年實施,目的是對短期持有和出售房地產獲利的行為徵收資本利得稅。

持有期短於2年的房產交易,資本利得稅稅率為45%;持有期2年至5年的,稅率為35%;持有期超過5年的,稅率為20%。

刑責:

未按規定申報交易價格或虛報價格者,將面臨罰款和稅務追繳。


2. 《銀行法》

內容:

《銀行法》規定銀行必須對貸款資金流向進行嚴格監管,防止資金非法流入房地產市場。

針對多戶購房者,提高貸款利率和降低貸款成數,特別是針對公司和投資者的購房貸款。

刑責:

銀行未按規定進行資金監管,將面臨罰款,嚴重者將被取消營業執照。


3. 《不動產經紀業管理條例》

內容:

《不動產經紀業管理條例》要求中介機構和經紀人必須公開交易價格、合約條款和中介費用,並需向買賣雙方披露所有與交易相關的重要信息。

加強對中介機構的監管,防止虛報價格和市場操縱行為。

刑責:

中介機構和經紀人未按規定披露信息或虛報價格,將面臨罰款,情節嚴重者將被吊銷營業執照。


4. 《洗錢防制法》

內容:

《洗錢防制法》要求金融機構對大額交易和可疑交易進行報告,防止非法資金流入房地產市場。

刑責:

金融機構未按規定報告可疑交易,將面臨罰款和行政處罰,情節嚴重者將被吊銷營業執照。


政策效果數據

根據內政部和相關機構的數據顯示,2024年上半年查處的違規炒房案件數量相較於2023年同期減少了約30%!顯示出這些法律和規範對抑制市場過熱的初步效果​!

法務部全國法規資料庫:https://law.moj.gov.tw/ 


總結

2024年的打房政策旨在通過多方面的措施抑制房地產市場的投機行為,確保市場的穩定發展和居住權益的保障。對於普通市民來說,了解這些政策有助於在購房決策過程中作出更明智的選擇。這些政策不僅針對投機炒房,也著眼於增加社會住宅供應、提高市場透明度和加強貸款限制,旨在建立一個更加健康、穩定的房地產市場。
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