購房必知！預告登記的定義、用途，貸款影響全解析

準備買房是人生大事，除了價格、地點外，法律問題也需格外注意！其中，「預告登記」就是購屋過程中常被提及的關鍵字。許多人對預告登記感到陌生，甚至產生疑慮：「預告登記是什麼？為什麼要登記？被預告登記的房子還能貸款嗎？」 這些都是購屋前必須釐清的問題，才能保障自身權益，避免日後產生糾紛。接下來，就讓我們深入了解預告登記的定義、用途，以及對房屋貸款的影響，讓您在購屋過程中更安心、更有保障！

什麼是預告登記？

在購屋過程中，預告登記如同一個重要的「安全鎖」，能夠在交易尚未完成前，先行保障您的權益。簡單來說，預告登記就是當您對某個不動產擁有未來取得所有權的請求權，但尚未完成所有權移轉時，可以向地政機關申請的登記。就像您向銀行貸款買房，在完成貸款手續並取得所有權之前，銀行可以先辦理預告登記，確保即使您在未繳清貸款的情況下想將房子賣掉，銀行依然擁有優先受償的權利。這個登記就像一個公開的「警示標語」，告知所有人您對該不動產擁有未來取得所有權的請求權，有效防止其他人以不正當的方式取得該不動產。

舉個例子，A 向 B 買了一間房子，但尚未完成過戶手續，這時 A 可以向地政機關申請預告登記，以確保 B 無法在未經 A 同意的情況下將房子賣給其他人。因為預告登記如同在該不動產的「登記簿」上加註一筆「限制登記」，表明 A 擁有未來取得該不動產的請求權。這個「限制登記」如同一道「安全鎖」，讓其他人清楚知道，該不動產的處分必須經 A 同意，才不會影響 A 的權益。

總而言之，預告登記是一種重要的制度，可以保障您的權益，防止他人以不正當的方式取得不動產。如果您正在考慮購買房屋，建議您仔細了解預告登記相關的知識，以確保您在購屋過程中能夠順利完成交易，並保障您的權益。

預告登記的效力與用途

預告登記是一種重要的不動產登記制度，它賦予了登記人對特定不動產的特定權利，並對他人產生法律效力，可以保護登記人的權益。以下是預告登記的效力與用途：

預告登記的時效

預告登記無時效，須主動塗銷，未塗銷前會一直存在

預告登記的用途

預告登記具有多種用途，常見的例子包括：

• 申辦貸款：申貸機構將借款人的房地產做預告登記，可以保障申貸機構的權益，未經申貸機構同意，借款人不可賣出或轉讓房地產，也不能使用此房地產再次申貸。
• 父母購屋給子女：父母把房子過戶給小孩，卻擔心孩子隨便把房子賣掉，或是拿去抵押借款。設定預告登記之後，非經父母同意，孩子都沒有辦法賣房子跟設定抵押，避免日後發生糾紛。
• 合宜住宅：內政部營建署明文規定購買合宜住宅的民眾需於簽訂買賣契約時，也要簽署「預告登記同意書」，規定自取得所有權後5年或10年內(不同地區不同規定時間) ，除繼承或強制信託外，不得隨意出售、贈與或轉讓，目的是為了防止民眾轉售投機。

總而言之，預告登記是一種重要的法律制度，它可以有效保護登記人的權益，避免日後發生糾紛。如果您正準備購屋或進行不動產交易，建議您諮詢專業的法律顧問，了解預告登記的詳細資訊，以保障您的權益。

預告登記與抵押權的比較

預告登記與抵押權都是不動產交易中常見的登記制度，但兩者在效力上存在著明顯的差異。預告登記與抵押權的比較如下：

預告登記的限制性

預告登記僅能限制不動產的處分，並不具備「優先受償權」。換句話說，就算您對某不動產進行了預告登記，若該不動產之後被他人設定了抵押權，在債務人無法償還債務時，債權人仍可以依據抵押權優先受償，而預告登記權人只能在債權人受償完畢後，才能主張其權利。預告登記的效力僅限於「限制處分」，也就是說，它只能限制不動產的所有權人對不動產的處分行為。

抵押權設定的優先受償權

抵押權設定則具有「優先受償權」，也就是說，當債務人無法償還債務時，債權人可以依據抵押權優先於其他債權人，以拍賣抵押不動產來償還債務。

此外，抵押權還具有「追及性」，也就是說，即使抵押不動產被轉讓給他人，抵押權依然存在，債權人仍然可以依據抵押權向不動產的新所有權人主張債權。

值得注意的是，抵押權設定必須得到不動產所有權人的同意，才能生效。若不動產所有權人未同意設定抵押權，則抵押權設定無效。

總結來說，預告登記與抵押權是兩種不同的不動產登記制度，各自具有不同的效力。預告登記主要限制不動產的處分，而抵押權則具有優先受償權，可以保障債權人的權益。在進行不動產交易時，應根據實際情況選擇合適的登記制度，以保障自身權益。

預告登記的缺點與申請方式

預告登記雖然能有效保障債權人權益，但也要注意其缺點，例如：無法抵抗強制執行。當債務人將不動產抵押給銀行，而銀行已經取得了不動產的抵押權設定登記，即使您擁有預告登記，銀行仍可依法向法院聲請強制執行，將不動產拍賣以償還債務。因此，預告登記並不能完全阻擋強制執行，只是讓您在拍賣過程中享有優先受償的權利。

預告登記的申請方式

預告登記的申請方式分為自行辦理或委託代書代辦兩種：

自行辦理

若您選擇自行辦理，需至地政事務所辦理，並備妥以下文件：

• 登記申請書
• 登記清冊
• 登記名義人同意書
• 登記名義人身份證明文件
• 登記名義人印鑑證明書
• 請求權人身份證明文件
• 土地或建築改良物所有權狀

自行辦理需要自行準備相關文件並理解流程，若有不熟悉的地方，容易導致申請失敗。

委託代書代辦

若您想省去自行辦理的繁瑣流程，可以委託代書代辦。代書熟悉相關法律規定，能協助您準備文件、辦理登記，並解決過程中遇到的問題，但需支付一定的代辦費用。

無論您選擇自行辦理或委託代書代辦，都需要準備好相關文件，並了解預告登記的相關規定，才能確保預告登記的效力。

預告登記會影響貸款嗎？

通常有預告登記的房屋，是不可能向銀行申請貸款的，銀行條件非常嚴苛，產權不清的房屋因風險高會被拒絕，且銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，通常不承作，除非申貸人可以提出設定該預告登記的正當理由，不過就算提出理由最終是否核貸還是由銀行決定。

若真的有需求，可尋求民間融資公司，也可以先尋求貸款代辦公司的專業諮詢，台灣簡單貸提供免費諮詢的服務，我們的專員會幫助您提出預告登記正當理由，再幫您尋求可貸款的融資公司方案，若真的無法申請房屋貸款，我們也會依照您的條件為您挑選適合的方案。

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常見問題快速FAQ

Ｑ：預告登記會影響房屋貸款嗎？

會，通常有預告登記的房屋，是不可能向銀行申請貸款的，銀行條件非常嚴苛，產權不清的房屋因風險高會被拒絕

Ｑ：預告登記一定要辦理嗎？

預告登記並非強制性的，是否需要辦理取決於您的情況。例如，如果您與他人共同購屋，但尚未完成過戶手續，為保障您的權益，可以考慮辦理預告登記。但如果只是單純的房屋買賣，且雙方都已簽訂合約，且賣方信譽良好，則不一定需要辦理預告登記。

Ｑ：預告登記有什麼缺點嗎？

預告登記的缺點是它無法抵抗強制執行。例如，如果該房屋被法院判決必須強制執行拍賣，即使您已經辦理了預告登記，您的權益也可能無法得到保障。因此，在辦理預告登記前，應仔細評估自身情況，並與專業人士諮詢，以確保權益最大化。