年薪60萬以下還買得起房嗎？新增房貸件數創新低，小資首購族先算懂4件事

房價愈來愈高，銀行審核也愈來愈嚴格。對年薪60萬元以下、每月薪資約4萬至5萬元的小資族來說，買房已經不只是「存到兩成自備款」這麼簡單。

根據金融聯徵中心相關統計，2026年第1季，全台年收入60萬元以下族群的新增房貸核貸件數只剩下8,544件，不僅首度跌破9,000件，也創下統計以來的新低。

更值得注意的是，這群小資房貸族的平均貸款金額已增加至877萬元，平均貸款利率達2.49%，平均核貸成數則降至74.72%。

也就是說，即使成功取得房貸，購屋者仍可能面臨貸款金額增加、利率上升，以及自備款缺口擴大的三重壓力。

但這是否代表年薪60萬元以下，就一定買不起房或無法通過銀行審核？答案並不是如此。

真正需要釐清的是：你的收入可以負擔多少房貸、銀行願意認列多少收入、房屋可以鑑價多少，以及你是否還有其他債務正在占用還款能力。

先釐清：8,544件創新低，不等於房貸核准率創新低

新聞中所提到的8,544件，是年收入60萬元以下族群在2026年第1季「實際新增的房貸核貸件數」，並不是該族群送件後的核准比例。

換句話說，這項數據可能同時受到以下因素影響：

• 真正進場購屋的小資族減少

• 房價上升後，符合負擔能力的物件變少

• 自備款不足，購屋計畫被迫延後

• 銀行房貸審核及鑑價轉趨保守

• 部分申請人因收入、信用或負債問題未能取得足額貸款

因此，這項數據可以反映小資族取得房貸與進入房市的難度正在增加，但不能直接解讀成「送件後大多數都被拒絕」。

金融聯徵中心的住宅貸款統計，會依借款人的年收入、年齡、房屋所在地、房屋類型、鑑估值、貸款成數及利率等條件進行分析，適合用來觀察整體市場趨勢，但個別申請結果仍須由銀行依借款人與房屋條件審核。

為什麼小資族買房變得更困難？

一、房價上升速度高於薪資累積速度

2026年第1季，年收入60萬元以下族群的平均房屋鑑估值已達1,268萬元，平均房貸金額為877萬元，比2025年同期增加87萬元。

也就是說，即使購買的房屋條件沒有明顯升級，購屋者需要承擔的貸款金額仍可能持續增加。

更大的問題是，年收入只增加幾萬元，房貸金額卻可能一年增加數十萬元，薪資成長速度很難追上房價與貸款負擔。

二、平均核貸成數降至約75%

很多人看房時會直接用「銀行可以貸八成」估算自備款。

例如購買一間總價1,000萬元的房屋，便認為只需要準備200萬元。但銀行並不是一律按照成交總價提供八成貸款，而是會先對房屋進行鑑價，再依借款人的收入、信用、負債與房屋條件決定核貸成數。

2026年第1季，年收入60萬元以下房貸族的平均核貸成數只有74.72%。若房屋成交價又高於銀行鑑價，實際需要準備的資金可能不只是兩成，而是兩成五、三成，甚至更多。

三、房貸利率已經不是過去的低利率水準

2026年第1季，小資房貸族的平均貸款利率達到2.49%。

利率看起來只差零點幾個百分點，但房貸期間通常長達20年至40年，貸款金額又可能超過數百萬元，最後反映在每月繳款與總利息上的差距並不小。

利率也不是所有人都能取得廣告標示的最低數字。銀行會依照借款人的信用條件、收入穩定性、貸款成數、房屋鑑價及往來狀況決定實際利率。

四、銀行仍在控管不動產授信風險

中央銀行自2024年起加強不動產信用管制及銀行不動產貸款管理。雖然2026年3月已將自然人第2戶購屋貸款成數上限從五成調高至六成，但銀行仍須持續控管不動產貸款總量與授信風險。

因此，即使首購族不一定直接受到第二戶、第三戶信用管制限制，銀行仍可能針對高成數、收入較低或還款空間有限的案件採取較保守的審核方式。

五、月薪4萬、5萬、6萬，可以負擔多少房貸？

以下使用「本息平均攤還、貸款30年、年利率2.49%」試算，並將每月房貸控制在月收入的30%至35%。

這不是銀行統一的核貸標準，而是購屋者評估生活壓力時，可以採用的自我風險控制方式。

試算結果顯示，若完全依靠單一薪資，月收入4萬至5萬元可以相對安全負擔的貸款金額，可能只有300萬至440萬元左右。

但2026年第1季年收入60萬元以下族群的平均房貸金額，已經達到877萬元。以2.49%、30年本息平均攤還試算，每月房貸約為34,600元。

假設完全由一名月薪5萬元的借款人負擔，房貸就會占掉接近七成收入，還沒有計算管理費、房屋稅、地價稅、修繕、交通、保險及家庭生活費。

當然，實際購屋者可能有配偶共同負擔、家庭資助、年終獎金或其他穩定收入，因此不能單純以主要借款人的月薪判斷。但這組數字仍反映出，單薪小資族想獨自承擔目前的平均房貸，難度確實相當高。

六、自備款不只有兩成，還有哪些買房隱藏支出？

買房前最常見的錯誤，就是把手上的全部存款都拿去支付頭期款，卻沒有預留其他交易及入住成本。

1. 成交價與銀行鑑價之間的差額

假設房屋成交價為1,000萬元，但銀行只鑑價900萬元，並核貸鑑價金額的八成，實際房貸只有720萬元。

購屋者需要自行準備的就不是200萬元，而是280萬元。

因此，所謂「貸款八成」，通常指的是銀行認定價值的八成，不一定是實際成交價的八成。

2. 契稅與印花稅

房屋買賣的契稅稅率為核定契價的6%，注意不是直接用房屋成交總價乘以6%；不動產移轉所使用的公契，則應按照契約金額繳納千分之一的印花稅。

3. 仲介費與代書費

若透過房仲買房，還要計算仲介服務費。不動產仲介向買賣雙方收取的服務報酬，總額合計不得超過實際成交價的6%，但6%只是法定最高上限，不是政府規定的固定收費。實際由買方負擔多少，仍應於簽約前確認及協商。

此外，還可能有地政士代辦費、所有權移轉登記費、抵押權設定費、銀行開辦費、房屋鑑價費與相關保險費用。

4. 裝潢、家具及入住成本

中古屋可能需要處理漏水、管線、電力、浴室、冷氣或基本修繕；預售屋及新成屋則可能需要支付裝潢、燈具、窗簾、家具及家電費用。

這些支出從數十萬元到上百萬元都有可能，不能全部依靠交屋後再辦理信用貸款補足。

5. 持有房屋後的固定支出

完成交屋後，每年還會產生房屋稅、地價稅、住宅保險、管理費及修繕費。

買房能力不能只看「房貸繳不繳得出來」，還要看繳完房貸後，是否仍有足夠的緊急預備金及生活費。

七、為什麼有穩定工作，房貸仍可能被拒絕？

「我有固定工作，也有薪資轉帳，為什麼銀行還是不願意貸款？」

原因是銀行不會只看你有沒有工作，而是會同時評估「人」與「房屋」。

7-1原因一：收入不足以負擔申請金額

穩定工作只能證明收入具有一定持續性，不能代表收入足以負擔預計申請的房貸。

如果月收入5萬元，卻準備申請每月需償還3萬元以上的房貸，銀行還需要考量借款人的基本生活費、家庭扶養支出及其他債務。

7-2原因二：名下還有信用貸款、車貸或信用卡分期

銀行評估的不是只有新房貸，而是申請人目前的整體負債。

信用貸款、汽車貸款、信用卡循環、預借現金及分期帳款，都可能占用每月還款能力。即使每筆金額看起來不高，累積後仍可能降低可取得的房貸額度。

7-3原因三：信用紀錄或繳款狀況不佳

聯徵中心的個人信用評分會參考繳款行為、負債狀況及其他信用資料。若曾有遲繳、信用卡循環比例偏高或短期內持續申請新貸款，都可能成為銀行審核時的不利因素。

不過，聯徵信用評分並不是銀行核貸與否的唯一標準，各銀行仍會依照自己的授信政策、收入認定與風險管理制度作出決定。

7-4原因四：收入不容易被銀行完整認列

獎金、佣金、現金收入、接案收入、網拍收入或剛開始營業的自營收入，不一定能被銀行全額認列。

銀行通常會希望看到具有持續性的薪資轉帳、扣繳憑單、所得清單、勞保投保資料或營業收入證明。收入雖然真實存在，但如果缺乏完整資料，仍可能影響核貸金額。

7-5原因五：房屋本身的條件不佳

銀行還會審查房屋所在地、屋齡、坪數、用途、產權完整性及市場流通性。

例如屋齡過高、坪數過小、位於偏遠地區、屬於特殊建物，或產權存在問題，都可能造成鑑價偏低、貸款成數下降，甚至銀行不願承作。

八、首購族如何降低負債比、改善聯徵條件？

第一步：先查自己的信用報告

申請房貸前，可以先向金融聯徵中心查閱個人信用報告及信用評分，確認是否有未清償借款、信用卡帳款、延遲繳款或不明查詢紀錄。

本人查閱自己的信用報告，不會影響信用評分。

第二步：優先降低高月付金債務

準備買房前，可優先處理：

• 信用卡循環

• 信用卡預借現金

• 信用貸款

• 汽車貸款

• 高額分期帳款

重點不只是降低總負債，而是減少每月固定還款金額，讓銀行看到更充足的房貸償還空間。

第三步：維持正常繳款紀錄

信用條件無法在送件前一天突然改善。

聯徵中心表示，個人信用評分會隨最新信用資料更新，但過去的不良紀錄仍需要經過一段時間，才會逐步降低影響。因此，應提前維持正常繳款、合理使用信用卡，避免遲繳及長期使用循環利息。

第四步：準備比兩成更多的自有資金

在平均核貸成數降至約75%的環境下，只準備兩成自備款具有一定風險。

除了頭期款，也應預留稅費、仲介費、代書費、裝潢費及至少數個月的緊急預備金，避免交屋後立刻依賴信用貸款或信用卡周轉。

第五步：在短時間內集中比較銀行

同時向多家銀行長期、反覆送件，可能讓金融機構認為申請人有急迫或異常的資金需求。

但為避免正常比價影響評分，聯徵中心會將30天內不同銀行因新貸款業務所進行的查詢，視為同一次信用需求。因此，有比較需求時，宜先準備完整資料，並將詢問及評估集中在相近時間內。

第六步：簽約前先做房貸預估

不要只依賴房仲、代銷或建商口頭表示「應該可以貸八成」。

簽約前應先向銀行確認：

• 收入大約可申請多少房貸

• 預計購買的房屋是否容易承作

• 鑑價可能落在哪個區間

• 核貸不足時，自己能否補足差額

• 是否需要保證人或共同借款人

• 實際利率、年限與寬限期條件

銀行正式核准前，任何貸款金額都只能視為預估值。

九、年薪60萬元以下，真的不能買房嗎？

年薪60萬元以下不代表一定不能買房，但在房價、貸款金額與利率同步上升的情況下，能夠選擇的物件與地區確實會受到較大限制。

真正適合購屋的條件，不只是勉強取得銀行核貸，而是同時符合以下幾點：

• 自備款及交易費用準備充足

• 房貸繳納後仍能維持正常生活

• 沒有依賴信用卡或信貸支付日常開銷

• 仍保留緊急預備金

• 能承受未來利率、管理費及修繕成本變化

• 家庭收入中斷時，仍有短期應變能力

買房不是只看銀行願意借多少，而是要先確認自己可以穩定還多少。

在簽約或申請房貸前，建議先盤點個人收入、現有負債、信用狀況與自備資金，避免買了房之後，才發現真正壓垮生活的不是房價，而是每個月無法調整的固定支出。

如對自身負債、房貸資金缺口或還款安排不確定，可先由專人協助釐清財務條件與可行方向；實際貸款額度、利率及是否核准，仍須依金融機構最終審核結果為準。

十、常見問題

Q1：年薪60萬元，大約可以貸多少房貸？

沒有固定答案。銀行會同時考量年齡、工作、收入證明、現有債務、信用紀錄、房屋鑑價、貸款年限及共同借款人條件。

若以月收入5萬元、房貸占收入30%至35%、利率2.49%、30年期試算，大約可負擔380萬至443萬元房貸，但這只是財務負擔試算，不代表銀行保證核准。

Q2：沒有任何信用卡，房貸會比較好過嗎？

不一定。完全沒有信用往來紀錄，銀行可以參考的信用資料也會比較少。重點不是信用卡張數，而是是否正常使用、按時繳清及避免循環利息。

聯徵中心表示，信用卡持有張數本身並不是個人信用評分的直接影響項目。

Q3：信貸還沒繳完，可以申請房貸嗎？

可以提出申請，但信貸的每月還款金額會占用還款能力，可能影響房貸額度、成數與利率。

若近期準備買房，可先評估是否適合降低信貸餘額，但不要為了清償舊貸款，又在短期內新增其他高成本債務。

Q4：夫妻一起申請房貸會比較容易嗎？

若雙方都有穩定收入及良好信用，通常有機會提高整體還款能力。但銀行也會同時檢視雙方的負債與信用紀錄，不是多一位共同借款人就一定加分。

Q5：銀行鑑價低於成交價怎麼辦？

貸款不足的差額通常需要由買方自行補足。若無法籌措，可能影響後續履約，因此簽約前應預留鑑價落差，並確認契約中的貸款及違約責任。